1. 자금출처(Source of Fund) : 융자 신청인은 다운페이와 페이먼트를 할 수 있는 여유금액(minimun 2months P.I.T.I.(Principal, Interest, Tax & Insurance))을 가지고 있다는 것을 증명해야 한다. 그리고 이 금액이 현재 balance에도 있어야 하지만 2~3months의 average balance에도 이 금액이 있어야 한다. 그렇지 않고 갑자기 잔고가 늘어났으면 돈의 출처를 요구한다.
2. 신용점수(Credit Score) : 신용을 기록하는 대표적인 회사는 Equifax, Transunion & experian이 있다. 집을 구입할 때는 3군데 bureau 중에서 중간점수를 본다. 보통 640점 이상이면 A+ Lender로 apply할 수가 있다. 또한 집 융자를 할 때에는 Credit History를 중요하게 보는데, Bankruptcy (within 4yrs), Foreclosure(within 4yrs), Collection, Judgment, Late Payment 기록이나, Non-Traditional(24months이상 된 history가 3개월 미만일 때)일 경우는 점수가 아무리 높더라도 좋은 이자를 받을 수 없다.
3. 수입 (Income) : 융자 허가를 받기 위해서는 일정한 수입이 필요한데 보통 한달 페이먼트(mortgage 페이먼트 + 재산세 + 집 보험료 + 크레딧카드 페이먼트 + 자동차 페이먼트 등등)가 총수입의 40%를 넘지 않아야 한다. 이러한 수입 증빙서류로는 월급을 받는 분은 W-2 & pay stub이나 개인 사업자는 Tax Return을 요구한다. 이 수입이 qualify되지 않으면 Stated Income, SISA, No Ratio, NINA 등등의 프로그램으로 가야 하는데, Full Document보다는 이자가 높다.
4. 감정 (Appraisal) : 집 감정가격이 매매가격보다 높을 때에는 아무런 문제가 없지만, 집 감정가격이 매매가격 보다 낮을 경우 감정가격을 위주로 융자한다. 그렇기 때문에 그 차액만큼은 손님이 더 다운페이를 하셔야 한다.
집 재융자의 혜택
1. 재 융자란 과거에 높은 이자로 융자를 받은 것을 이자가 낮아졌을 경우 낮은 이자로 재융자를 받아 대치하는 것이다. 그러면 재융자는 누가 받아야 하며 얼마나 혜택이 있는가 실제 예를 설명해 본다.
예) $500,000을 30년 고정으로 내고 있을 때.
현재 이자율 7.0%일 경우 월 Payment : $3,326.51
재융자 후 이자율 6.0%일 경우 월$2,997.75
재융자 후 매월 payment의 차액은 $328.76이므로,
30년 후에는 $118,353.60의 혜택을 본다.
2. 1차 융자, 2차 융자를 가지고 있으면, 하나의 융자로 재 융자를 하는 것이 유리하다.
예) 1차 융자금액 : $300,000, 2차 융자금액 $250,000 이자만 낼 때,
현재 이자율 1차 융자(5.75%) : $1,437.50, 2차 융자(8.25%) : $1,718.75
합계 : $3,156.25 재융자 후 1차 융자 $550,000(6%)일때 페이먼트는 $2,750.00
재 융자 후 매월 이자의 차액 : $406.25이므로,
5년이 지나면 $24,375.00을 혜택을 본다.
Property Tax
기본 세율은 1%…. 지역에 따라 ‘+@’
1. General Tax Levy : 일반적인 재산세를 말한다. 카운티마다 세율의 변동이 있다.
2. Voted Indebtedness(voter & bonded) Tax : 주민발의 안 등을 통해 카운티 주민들이 기본적인 재산세 외에 추가로 내는 세금을 말한다. 이 항목은 시가 틀려도 세율이 같은 것이 있고 시마다 다른 항목이 추가로 징수 되기도 한다. 카운티에 내는 추가 세율은 0.000663%로 모든 시가 거의 같다. 홍수조절 기금은 0.000052%이며 시에 따라 초등학교와 고등학교에 대한 특별 세율을 내는 곳도 있다. 학교와 관련된 특별세금은 신규주택단지에서 부과된다. 이 항목에 대한 비율도 모두 합하면 0.25%정도가 되는 곳이 있는가 하면 거의 1%에 이르는 곳도 있다.
3. Direct Assessment : 이 부분은 재산세와 특별세처럼 집 가격에 대해 %로 부과되는 것이 아니고 일률적으로 내야 하는 비용이다. 이것 역시 시마다 부과되는 항목이 다르며 여기에는 카운티 도서관과 공원, 소방기금 등이 포함되어 있다.
4. Land & Improvement : 재산세 고지서 중간부분을 보면 Land & improvement라는 것이 있다. 즉 땅과 건물에 대한 가치평가를 말한다. 주택가격을 땅과 건물분으로 나누어 가치를 산정하기 때문에 집 가격을 두 항목으로 나눈 것이다. 집의 전체 가치가 90만 달러인데 땅이 50만 달러라면 건물분은 40만 달러가 되는 것이다.
*재융자시에 Property Tax가 오른다는 말이 있는데 이건 옳지 않다. 보통 Deed를 바꿨을 때 재산세가 바뀐다.
*Property Tax는 세금 보고시 $10,000 까지는 100% 공제 대상이다.
Commercial Property & SBA
1. Commercial Property : 보통 Primary 는 30% 부터, 투자용은 35% 이상의 다운페이를 기본으로 요구한다. 현재 No Doc program 으로 이자의 차이가 있지만 Mixed Use 는 minimum 25%, 커머셜 건물, retail, 창고 등은 30% 의 다운으로도 가능하다. 커머셜 이자는 주로 Prime Index를 많이 쓰는데, 변동일 때는 Prime Index + margin 이고, 장점은 Pre Payment Penalty를 공제 받을 수가 있어서 단기 투자 시 유익하다. 고정일 때는 손님의 크레딧과 다운페이에 따라 틀리고 Lending 해주는 은행에 account 를 가지고 있는 여부에 따라서 조금의 이자 조정 또한 가능하다. Amortization은 보통 25년으로 계산하고 단기고정 이자는 Balloon Payment도 있다. Commercial Property의 감정방법은 보통 월 수입금 비교 (Income Approach)로 감정을 하는데, 계산법은 이렇다.
65% of monthly income x 12months / cap ratio = 감정가격
예) monthly income이 $15,000, cap ratio가 6%일 때,
15,000 x 0.65 x 12 / 0.06 = $1,950,000 (감정가격)
*cap ratio가 낮을수록 감정이 많이 나온다.
2. SBA (Small Business Administration) : 이자는 변동이자 Prime Index + Margin = Rate 이고, 다운페이는 Business 구입시 35%, Commercial Property 구입시 10%가 minimum 다운페이다. 하지만 Commercial Property구입시에는 Property의 51%이상을 Owner Occupy를 해야만 한다. Amortization은 Business 구입시에는 Lease에 따라 7년, 10년으로, Commercial Property 구입시에는 25년으로 보통 계산하면 된다. Business와 Commercial Property 동시에 구입할 때에는 대개 19년으로 계산하면 된다.
*SBA는 주정부 Guarantee Loan이기 때문에 미국 시민권자, 영주권자만 가능하다.
3. Business Loan : 보통 50%의 다운을 요구하고, Amortization은 Business구입시에는 Lease에 따라 5년, 7년으로 한다. 이자는 Prime Index + Margin = Rate이다.
 : 융자 신청인은 다운페이와 페이먼트를 할 수 있는 여유금액(minimun 2months P.I.T.I.(Principal, Interest, Tax & Insurance))을 가지고 있다는 것을 증명해야 한다. 그리고 이 금액이 현재){kind=link}