시대가 지나고 경제의 상황에 때라 이자가 변하듯이, 모게지 프로그램또한 많은 변화를 가져왔다. 부동산이 활성화 될때에는 모게지 상품또한 20~40 대를 위한 첫 모게지 프로그램으로, 매달 페이먼트가 적은 단기고정 혹은 변동이자를 많이 선택하고, 또한 은행에서도 매인 프로그램으로 사용하고, 융자 고객에게 상품에 해당되는많은 혜택 (No document and income check, Low down payment, etc,). 을 주기도 하였다. 하지만 모든 경제와 같이부동산 경기의 침체와 베이비부머들의 정년퇴직이 시작되면서 예전에도 있었지만 활성화 되지 않았던 정부 융자가 다시 모게지은행의 주 상품으로 나오기 시작하고 있다. 정부융자, 혹은 FHA 로 알고 있는 3.5% 다운페이로 주택구입, 재융자를 할수가 있다. 하지만 모든 신청자의 크레딧, 인컴, 세금보고서가 들어가야 하고, 은행에서 모든 서류를 기본 convention 융자와 같이 확인후 융자 승인을 준다. 이와는 다른 정부융자가 62세 이상을 타겟으로 또하나의 주 상품을로 두각을 나타나고 있다. REVERSE MORTGAGE 라고 하는CASH OUT 재융자 상품이다. 몇년전부터 작은 이민자 은행을 재외한 모든 미국내의 은행에서는 NO DOCUMENT OR NO INCOME CHECK PROGRAM 이 없어졌다. 현재 몇은행 에서만 30% 이상의 다운페이를 요구하며 NO INCOME CHECK PROGRAM 을 하고 있다. 이런 상황에서 퇴직전인 62세 부터만 적용되는 재융자 상품에 많은 관심을 가지고 있으나, 아직 한인사회에서는 생소한 모게지 상품이고 또한 기본정보를 모르면 필요해도 사용할수가 없다. 기간과 주택 가격에 대비한 에퀴티에 따라 유용하게 이용할수 상품이다. 연방정부가 보장하는 안전한 프로그램으로 페이먼트없이, 주택을 소유하고 거주할경우 에퀴티를 사용할수 있으며, 나중에 집을 유산상속 할수도 있다. 이러한 또 하나의 HOT 한 융자 프로그램으로 지금 혹은 앞으로 유용하게 사용할수 있는 REVERSE MORTGAGE – Home Equity Conversion Mortgage 는 아래와 같다.
• 융자 대상: 주택 소유자로 62세 이상. 집에 에퀴티가 있으신분.
• 높은 이자를 내고 있으나 재융자가 안될경우
• 크래딧 점수, 수입, 세금서류가 들어가나 융자와는 상관 없이 에퀴티로만 계산함
• MONTHLY CASH PROCEEDS FOR LIFE, LINE OF CREDIT OR LUMP SUM CASH AT CLOSING
• 모든 융자비용은 에퀴티로 페이하므로 비용을 따로 내지 않아도 됨
• 만약 현재 모게지가 있을경우 에퀴티로 페이할수가 있어서 매달 페이먼트를 줄일수 있음
예를들어 지난REVERSE MORTGAGE 고객은 1, 2차 모게지를 합한 페이먼트 $3,800 을 내고 있어서, 에퀴티에서 모게지를 페이하게 하고있다. 크레딧점수 583, 현재 수입은 매달 $2,000 로 모게지페이먼트가 어려운 상황 이었으나 이 프로그램으로 해결되었다.
